Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung

Musterbrief Vertrag über Untermieterlaubnis

Zur eigenen Absicherung bietet es sich an, professionelle Vorlagen für den Schriftverkehr zu benutzen. Hier finden Sie die geeigneten Schriftstücke. Damit sind alle Zweifel ausgeschlossen und es kommt zu keinen Streitigkeiten mit dem Vermieter.

Eine Untervermietung eines Teils der Wohnung, der bei Wohngemeinschaften der Regelfall ist, bedarf grundsätzlich der Genehmigung des Vermieters. Eine Ausnahme besteht für die Aufnahme enger Familienangehörige, des Ehepartners bzw. des registrierten gleichgeschlechtlichen Partner des Hauptmieters in die Wohnung, die nicht als Untermieter im Sinne des Gesetzes gelten. Hier bedarf es lediglich einer schriftlichen Anzeige an den Vermieter.
Die Genehmigung kann auch formlos erteilt werden. Jedoch empfiehlt es sich aus Beweisgründen, eine schriftliche Bestätigung einzuholen. Sollte der Vermieter diese nicht ausstellen, so sollte der Hauptmieter die Umstände der Genehmigungserteilung schriftlich festhalten und dem Vermieter per Einschreiben/Rückschein zusenden (etwa: Im Telefonat am ___, um____, haben Sie sich einverstanden erklärt, das ich ab dem____ ein Zimmer an ____ untervermieten kann.). Dem Mieter steht grundsätzlich ein Anspruch auf Erlaubniserteilung durch den Vermieter gem. § 540 BGB zu, wenn nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung entsteht. Die Gerichte sehen das berechtigte Interesse als gegeben an, wenn dem Mieter vernünftige Gründe etwa wirtschaftlicher oder persönlicher Natur zur Seite stehen, die die Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen. Als solche Gründe kommen z.B. die Aufnahme des Freundes/der Freundin in die Wohnung oder Untervermietung wegen finanzieller Einbußen durch Erwerbslosigkeit in betracht.
Der Vermieter darf seine Erlaubnis zur Untervermietung nur dann verweigern, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder aus anderen Gründen dem Vermieter eine Untervermietung nicht zugemutet werden kann.
Vermietet der Mieter den Wohnraum ohne Erlaubnis des Vermieters, so ist letzterer zur fristlosen Kündigung berechtigt. Zuvor muss er allerdings dem Mieter durch Abmahnung eine letzte Chance geben, die Untervermietung zu beenden. Hat der Mieter es unterlassen die Erlaubnis einzuholen, hätte der Vermieter aber der Untervermietung zustimmen müssen, ist eine fristlose Kündigung unwirksam.
Der Vermieter kann die Erlaubnis zur Untervermietung von einer angemessenen Mieterhöhung abhängig machen, wenn ihm ansonsten die Zustimmung nicht zumutbar ist. Dies ist etwa der Fall, wenn eine Inklusivmiete vereinbart wurde und dem Vermieter durch eine weitere Person im Haushalt höhere Betriebskosten für Müll, Gas, Wasser etc. entstünden. Die meisten Mietverträge weisen diese Kosten aber dem Mieter zu, so dass dem Vermieter durch die Aufnahme keine zusätzlichen Kosten entstehen. Im Regelfall kann er die Zustimmung daher nicht von einer Mieterhöhung abhängig machen.