Minderung

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Gem. § 536 BGB ist eine Mietminderung im Zeitraum in dem der Mangel vorliegt möglich, vorausgesetzt, dass der Mieter den Mangel angezeigt hat. Für das Entstehen des Mietminderungsrechtes spielt es keine Rolle, ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat oder nicht. Selbst Mängel, die von Dritten hervorgerufen werden und auf die der Vermieter keinen Einfluss hat, berechtigen den Mieter zur Minderung. Somit berechtigen auch Störungen, die von einer lauten Baustelle resultieren zur Minderung, obgleich der Vermieter die Beeinträchtigung nicht abstellen kann. Entscheidend ist allein, dass ein Mangel vorliegt, der den Wohnwert der Wohnung mindert. Die Mietrechtsreform hat bei dem Recht auf Minderung eine sehr mieterfreundliche Regelung geschaffen. Nach altem Recht verlor der Mieter sein Recht zur Minderung gem. § 539 a.F. BGB analog, wenn er einen Mangel an der Wohnung entdeckte, die Miete aber dennoch über einen längeren Zeitraum vorbehaltslos weiterzahlte. Nach neuem Recht kann der Mieter auch in einem solchen Fall die Miete mindern, soweit er dieses Recht nicht gem. § 242 BGB verwirkt hat.

Musterbriefe zum Thema Mietminderung bzw. Zusatzvereinbarungen

Die Höhe der Minderung hängt von der Schwere des Mangels ab. Nach umstrittener Rechtsprechung ist die Minderungsquote von der Nettokaltmiete abzuziehen. Oftmals mindern Mieter die Miete um sehr hohe Beträge. Dies ist sehr gefährlich. Jede Mietminderung mit dem Risiko verbunden, dass der Mangel als zu gravierend eingeschätzt wird. Klagt der Vermieter die ausstehende Miete ein und stellt sich anhand eines Sachverständigengutachtens im Prozess heraus, dass nur ein sehr viel geringerer Betrag angemessen war, oder schlimmer, dass man überhaupt kein Recht zur Minderung hatte, da man den Mangel selbst verschuldet hat, droht eine große Nachzahlung. Auch kann bei unberechtigter Minderung der Vermieter fristlos kündigen, sobald der Zahlungsrückstand mehr als zwei Monatsmieten beträgt. Auch sog. Merkblätter, die "Mietminderungslisten" enthalten und ausweisen bei welchen Mängeln wie viel Prozent der Miete gemindert werden kann, bieten keine Sicherheit. Zwar gibt es in der Rechtssprechung viele Beispiele, doch urteilen die Amtsgerichte von Ort zu Ort und von Fall zu Fall sehr verschieden. Um sich abzusichern, sollte man sich vor jeder Minderung gut beraten lassen.

Als Alternative empfiehlt sich die Miete einstweilen unter Vorbehalt zu zahlen. Dem Vermieter muss schriftlich mitgeteilt werden, dass die Miete aufgrund des Mangels nur unter Vorbehalt gezahlt wird. Die Miete wird zunächst in alter Höhe weiterbezahlt. Der Mieter kann sich dann in aller Ruhe über Ursachen und Umfang des Mangels informieren und nimmt die Mietminderung später rückwirkend vor.