Klauseln im Mietvertrag

Auch bei Mietverträgen gilt der Grundsatz der Vertragsfreiheit. Die Parteien können grundsätzlich den Mietvertrag frei aushandeln. Es gibt aber zwingende gesetzliche Bestimmungen im Gesetz, etwa Kündigungsvorschriften, von denen zu Lasten des Mieters nicht abgewichen werden darf. Abweichungen zum Vorteil des Mieters sind hingegen zulässig. Aber auch Abweichungen von so genannten dispositiven, d.h. abdingbaren Regeln können ungültig sein, wenn sie eine Partei des Vertrages treuwidrig unangemessen benachteiligt.

Jeder Mieter sollte daher genauestens prüfen, ob eine Klausel wirksam ist. Häufig werden von den Vertragsparteien Einheitsmietverträge unterzeichnet, die nicht immer auf dem neuesten Stand sind; oft beinhalten diese noch Klauseln, die von der Rechtsprechung als unwirksam angesehen werden. Die einschlägigen Handbücher enthalten lange Listen, welche Klauseln zulässig und unzulässig sind. So darf der Vermieter dem Mieter Schönheitsreparaturen auferlegt werden, er darf aber nicht darauf bestehen, dass diese Arbeiten nur von einem Handwerker ausgeführt werden dürfen. Oftmals ergibt sich die Benachteiligung aus dem Zusammenspiel einzelner Klauseln, so dass auch Klauseln erfasst werden, die für sich genommen wirksam sind. Dies ist der Fall, wenn eine Endrenovierungsklausel neben eine Klausel tritt, die turnusmäßige Renovierungsarbeiten vorschreibt. Eine Formularklausel zu turnusmäßigen Schönheitsreparaturen, d.h. zur Durchführung von Renovierungsarbeiten nach einem bestimmten Fristenplan, ist nach der Rechtsprechung des BGH zulässig und wirksam.

Eine Klausel, wonach der Mieter die Räume auch bei seinem Auszug renovieren muss, unabhängig davon, ob zu diesem Zeitpunkt die turnusmäßigen Renovierungsfristen erfüllt sind ist hingegen unwirksam, da der Mieter in einem solchen unangemessen benachteiligt wird: ist er seinen turnusmäßigen Vertragspflichten nachgekommen und hat etwa nach 5 Jahren die Wohnräume renoviert, müsste er diese nochmals renovieren, wenn er kurz danach ausziehen würde. Nach Auffassung des BGH führt die Unwirksamkeit dieser Klausel ebenfalls zur Nichtigkeit der ansonsten wirksamen Verpflichtung des Mieters zu turnusmäßigen Schönheitsreparaturen, da der Mieter durch den sog. Summierungseffekt unangemessen benachteiligt wird. Die Unwirksamkeit der Gesamtregelung heißt für den Mieter, dass er auch während der Dauer des Mietverhältnisses keine Schönheitsreparaturen ausführen muss.